Nur der Neubau hilft schnell, effektiv und kosteneffizient gegen den dramatischen Mangel an bezahlbarem Wohnraum.

Umnutzung und Aufstockung bleiben wichtige Ergänzungen. Der Mangel an bezahlbaren Wohnungen ist längst zur sozialen Frage unserer Zeit geworden, die das Potenzial hat, Wahlen in Bund, Ländern und Kommunen zu entscheiden.

Auch die politisch Verantwortlichen haben zwischenzeitlich erkannt, dass das versprochene Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr nicht ansatzweise erreicht wird. Weil der Neubau nahezu zum Erliegen gekommen ist, werden regelmäßig neue Ideen ins Spiel gebracht, um damit evtl. etwas Druck aus dem Markt zu bekommen. Umnutzung, Aufstockung oder „jung kauft alt“ lauten die vermeintlichen Heilsbringer.

Große Hoffnungen werden insbesondere auf die Umnutzung nicht mehr benötigter Büroräume gesetzt, schließlich sind die Gebäude ja bereits da und müssen „nur noch“ an die Bedürfnisse künftiger Bewohner angepasst werden. Eine aktuelle Studie des ifo Instituts beziffert, dass aus dem „mittelfristigen, technischen und baurechtlichen Umnutzungspotenzial von 6,8 Mio. Quadratmeter Bürofläche rund 60.000 Wohnungen für 102.000 Menschen geschaffen werden könnten.“

Die ifo-Studie zum Download

Doch die Münchner Wirtschaftswissenschaftler weisen selbst darauf hin, dass „nur ein geringer Teil dieser Umnutzungen auch wirtschaftlich rentabel sei.“ Redakteur Martin Gerth geht in seiner lesenswerten Analyse für die WirtschaftsWoche der Frage nach, warum dem so ist. Seine Antwort ist dabei so einfach wie ernüchternd: „Technische Zwänge treiben die Umbaukosten nach oben. Oft ist es dann eben wirtschaftlicher, leerstehende Bürogebäude abzureißen. Für das dann freiwerdende Grundstück muss sich ein Investor finden, der dort Wohnungen bauen will. Potenzielle Geldgeber werden sich angesichts regulierter Wohnmieten genau überlegen, ob sie das Risiko eingehen wollen.“ 

Was bleibt in dieser Situation also? Der Schlussfolgerung von Martin Gerth ist aus unserer Sicht nichts hinzuzufügen: „Die Politik muss Hindernisse, die es derzeit für den Neubau von Wohnungen gibt, beseitigen. Sie kann nicht darauf vertrauen, dass der Leerstand in Bürogebäuden die Defizite beim Wohnungsbau lösen wird. Genauso wenig wird es helfen, Menschen, die in Ballungsräumen leben, aufs Land zu schicken, wo Wohnungen leer stehen. Das hatte Bundesbauministerin Klara Geywitz (SPD) noch vor Kurzem vorgeschlagen.“